业主VS物业剪不断、理还乱
业主与物业本该是互依共存、互惠互利的鱼水关系，但目前双方的普遍现状却是：几乎每个小区物管和业主都存在着各种各样的矛盾。一边是物业公司收费困难入不敷出；一边是业主对物业服务不满意。双方各执一词，公说公有理，婆说婆有理，使得物管与业主之间的关系变得剪不断、理还乱。
小区弃管之后……
物业弃管之后，给业主们带来哪些影响，没有物业的小区又该如何维持业主日常生活需求？听一听弃管小区业主们讲述小区被弃管后的生活变化。
垃圾堆成山，方便袋上天
“小区被弃管之后，小区内的垃圾箱就没有人管了，居民的日常生活垃圾一两天就能将垃圾箱堆满。”谈到小区被物业公司弃管给业主的生活带来哪些不便，业主李雨晰表示，最难忍受的就是环境卫生变差。她介绍说，被弃管后的小区，无论是楼道门前还是小区广场周围，垃圾都堆得能将垃圾箱埋起来。一阵大风刮过去，方便袋、纸袋就直接上天了，刮得树枝上、水池里到处都是。有业主受不了这种环境，自己花钱雇人把门前的垃圾清运了出去。
据李雨晰介绍，虽然后来有社区帮助垫付了垃圾清运费用，但也仅仅是定时把垃圾箱里的垃圾清走，小区内四处散落的垃圾，依然占据着小区的各个角落。
推车卖菜进小区，满地菜叶无人理
“我们小区被弃管的事儿大概全辽源市的人都知道了，连推小车卖菜的商贩都知道我们小区没有保安管，直接推车进小区内的广场卖菜。”送小孙子上幼儿园的杨杰老人说，小区弃管最让她担心的就是安保问题。小区里没了保安，什么人都能进来，尤其是小区内幼儿园前的广场，总有家长让孩子在那玩，很不安全。而且广场变成了市场，导致道路拥堵，尤其是孩子放学、大人下班的时候，推车卖东西的小商贩不仅把菜叶子、烂水果扔一地，围着车买东西的人群，让很多业主连车都开不进来。
公用电费没人收，想交还得凑一起
“听说小区要被弃管之后，我第一个担心的就是楼道灯要断电了。”小区业主张先生表示，弃管后他最烦的就是交电费。他介绍说，弃管之后楼道里的灯就停电了，想交费就得大伙齐钱。可谁能有时间、有精力挨家挨户的齐钱呢？现在人住楼大多都认不全邻居，小区弃管导致业主日常生活不方便，有的业主干脆就不回来住了，想要找齐一栋楼的业主交费，根本是不可能的事儿。
张先生非常不满地表示：“物业公司说是因为收费率不高才弃管的，可再怎么样，也不能无视业主的正常权益吧？物业一弃管，业主们没电、没水、没暖气，这让业主的日常生活怎么办？给人打工也没有说辞职就撂挑子不干的，说弃管是不是应该等业主们找来新的物业公司再说？”
收费率不到50%遭弃管，
但交费这50%业主咋办？
“没交物业费就弃管，那我们这些交物业费的业主权益又有谁来维护？”业主仲女士一家入住小区已有近10年，这些年她家从没有拖欠过物业公司的各项费用。年初，物业公司在小区内张贴弃管通知，她看到后特别不满。
走廊用灯等有公共用电收费，打扫卫生有卫生费，小区内停车有停车费，维修还可以申请维修基金。仲女士说，小区物业除去物业费，还会收取水、电、气等其它服务费用。不交费者不提供服务这很正常，但让像仲女士这样每年都按时交纳所有费用的业主，却得到欠费业主般待遇的业主们很难认同。
拒交物业费理由
小区物业收费不足已成为物业管理的“老大难”，但业主们为何拒交物业费，他们对小区物业服务到底多不满意？一起来听一听小区业主们的心声。
四个大门封了三个，巡逻保安没了影
“我们家刚搬进小区时，是有15分钟一巡逻的保安的，小区4个大门也都有人24小时在岗的。可现在呢？4个大门只有西门能走车了，保安没了，就剩一看门的大爷，还是为收停车费的。”吴先生是所在小区内居住有十多年的老业主了，对于所居住小区的安保问题，他一直很不满。
吴先生认为，一个小区的居住环境，最重要的就是安全问题。小区的卫生收拾得再好，工作人员服务态度再亲切，没有安全的环境也全是白扯。
吴先生说：“小区大门没有保安站岗，小区内固定的保安巡逻也全部取消。就冲着这种不安全的居住环境，我就拒交物业费。”
住宅楼下成垃圾场，车停附近遭了殃
“我们小区25号楼附近的垃圾堆都快成小区一景了，天天都有人往那扔垃圾，跟个废品收购站似的，这些东西堆在那儿也不是一天两天了，物业也不说来管管。”业主王先生已经有两年没交物业费了。他说，楼下的卫生环境已经让他无法忍耐，如果物业再不把楼下的垃圾堆给清了，那他还是不会交物业费和卫生费的。
“喷泉”不冒水，“地灯”不见亮
“买房子的时候说得多好啊，小区有广场、有喷泉，绿化景观特别漂亮，为这我家特意花高价钱买得靠近景观带的房子，结果呢？从搬过来就没见喷泉喷过，地灯也没亮几天。最过分的就是长期不清理的小桥水池景观，一到夏天就变成臭水沟，成堆的蚊子和小飞虫出没，简直没法忍受！”业主李先生说起自己拒交物业费的理由时，说自己的房子“买亏”了。本来是为了买个好环境，结果是看着光鲜，住着难受。小区的草坪一到夏天里面满是狗屎，就跟趟“地雷阵”一样。作为维护小区卫生环境的物业公司，是不是该定期清理一下草坪？如果连最基本的小区环境美化都做不好，这样的物业服务很难让人满意。
有车交年费，停车没车位
“小区本来就不是封闭式管理，还不限制外来车辆进出，经常有外面的车停到小区里。而每年物业公司都会收取业主的停车费，结果业主开车回来，停车位却被外来车辆占了位置，自己反倒没地儿停车。”业主王先生对小区物业让外来车辆进小区的情况非常不满，并表示：物业收停车费却没能维护业主的利益，是他拒交物业费的理由。
王先生拒交物业费还有一个原因：物业公司收业主停车费却不能保证车辆的安全。去年，王先生的车停在小区院里被刮伤，王先生跟小区物业讨说法，对方表示：“业主车辆在小区内被偷盗、损毁等情况造成的损失，小区物业概不负责。”当他跟物业公司要求看小区内监控时，才得知小区内的监控就是个摆设，已经坏了好几年了！所以，他才一怒之下，开始拒交物业费用。据王先生讲，像他家小区这样院内摄像头不好使的情况并不少见，很多小区的摄像头都不好使，给小区业主带来很大的安全隐患。
物业开支不透明，钱花哪儿了谁知道
“小区物业除了收物业费，还有水费、电费、卫生费、停车费，得到的却是道路凹凸不平、楼灯时亮时灭、早晨有饭店的炮声当闹钟的居住环境。物业收费的钱到底都花在哪儿了？这个问题很多业主都希望能得到解答。”业主仲女士对于物业公司资金使用情况表示怀疑。据介绍，她的母亲曾听一位已经离职的房管员透露：“在这个物业公司里干没‘钱景’，其实平时收上来的费用不少，结果都让‘上面’给整儿没影了，反而没钱给员工开资。”
对此传言，仲女士虽然半信半疑，但也觉得平时光见着物业公司收钱了，没见着他们往哪儿花。如果物业费用公开透明不就没那么多事儿了？何况她还听人说，物业公司把小区的公共用地租给饭店，收了800多万元。仲女士说：“如果物业公司敢于公开自己的资金运转，多少费用负责维修。只有真正知道物业维修了哪儿、用了多少钱，业主们才会放心地交费。”
部门态度
物业服务质量与收费率不高一直是困扰小区物业服务的难题，也是关系到老百姓生活幸福指数的大事。如何能调解好物业公司与业主之间矛盾，理顺彼此关系，看监管部门如何应对物业公司弃管的问题。
抓紧组建“业委会”，是换是留听民意
“小区物业弃管是我们社区一直在紧密关注的问题，对于小区物业公司和业主之间产生的矛盾，社区请来了双方代表进行商谈，缓解双方情绪，化解彼此矛盾。发生弃管后，社区工作人员主动下到小区，组织筹建业主委员会，并为小区业主垫付了垃圾清运等费用，先保障业主的日常生活，再共同研讨解决的办法。”站前社区党委书记王俊臣对记者介绍社区辖区内有物业公司对小区弃管后，社区所进行的一系列解决办法。
社区首先组织小区业主筹建业主委员会，然后听取广大业主的想法，由业主们决定是选择继续与原物业公司合作，还是选择新的物业公司。此外，站前社区还组织全员深入被弃管小区，制定并下发了业主调查问卷，对业主是否满意物业公司的服务、是否想要更换物业公司、业主是否交纳物业费等相关费用、如不交纳是何原因等问题进行了解，并会将统计出的结果进行公开，一方面了解业主们的心声，另一方面让大家一起来评评理。看看那些不交物业的理由是否合理，如果合理可以要求物业公司改正，而不合理的自然还是该交费。
王书记表示，物业服务质量与物业收费率低是现今常见的问题，到底如何解决小区物业弃管，主要看业主们的想法。但要想根本解决此类物业小区弃管问题，还是要转变业主们一遇问题就拒交费用的错误观念。让大家正确认识到拒交费并不能解决问题，业主与物业也并非是矛盾的双方，而应该是鱼水关系。
不满服务可投诉，监督管理服好务
“物业公司弃管不是极个别问题，也不仅仅是辽源才遇到的问题，而是全国各地都在面临的一个严峻问题。遇到这种情况，我们要做的是督导小区业主尽快组织新的业主委员会，尽快调解各方矛盾，以保障小区业主的日常生活为前提下，协调解决物业和小区业主间的问题。”龙山区物业办梁主任表示，小区弃管仅仅是一时的，在各方的积极努力下，弃管问题终能得到解决。
据梁主任介绍，多数小区发生弃管的主要原因都是物业费收取率低，导致物业公司严重亏损，而原物业公司招不到优秀人才，管理层混乱，导致服务跟不上。业主不满意物业的服务就拒交物业费，物业公司赚不到钱就提供不了服务，如此恶性循环，最终导致物业公司弃管，这也是物业公司与业主间最易出现的矛盾。目前，管理部门所能采取的措施就是督处小区尽快组建业主委员会，再由业委会与物业公司进行协商，是留、是换、还是自治。但即使是换了新的物业公司，如果物业费交费率不高，结果不会有太大区别。
梁主任表示：“小区物业收费率与物业公司服务满意度之间的平衡问题，是导致小区弃管的主要原因。有些业主对居住环境不满意就会拒交物业费，事实上这种解决问题的方法是不明智的。遇到物业服务不到位的情况，正确的流程应该是先向业主委员会反映，由业主委员会出面与物业公司协商，如不能得到解决可以到我们物业办来督促物业公司解决，再不行则到社区反映，也可以集民意要求更换物业公司，这样一层层调解总能将问题解决。”
物业答辩
带着小区业主对小区被弃管的种种不满和疑问，记者采访了弃管小区物业公司的几位主管，他们就业主们反映的问题进行了解答。同时，记者也了解到物业公司的困难和想法。
交费率不足50%，物业公司难坚持
“弃管也是件无奈的选择。物业公司首先是个公司，服务只是我们的商品，收不上来钱公司就无法运转。没有资金维持公司正常运转，也就只能选择及时止损。”某弃管小区的物业公司经理表示，物业公司作出弃管决定实属无奈。物业公司毕竟不是公益性服务，每年物业公司对小区的支出都上百万，公司唯一的收入来源就只有向业主收取物业费。
该经理介绍说，如果是少量的亏损，一般物业公司都会自行想办法维持。可一旦小区的物业费交纳不足50%，那任何物业公司都难以坚持下来。该物业公司负责人给大家算了这样一笔账：十年前辽源的物业费平均是每平方米0.4元，比较满足公司运营需求，至少可为员工提供人均工资1000多元，在当时的条件下可以雇佣到平均年龄不到30岁的员工。以目前全市的物业费平均每平方米0.6元价格来说，所能提供的人均工资不足2000元，按辽源目前的消费水平与收入情况，能雇佣到的员工年龄在50岁以上。尤其是负责安保、维修等职业的人员流动大，很难招到满意的员工。收入和人员都是公司运转的重要因素，在物业费交费率不高、无法雇佣到高素质员工的情况下，如果公司不能良性运营，反倒一直往里贴钱，那么物业公司只能选择中止服务。
维护小区费用高，维护维修人员少
“很多物业小区都是有着十多年历史的‘老旧’小区，道路、管线等很多地方都需要进行维修。物业公司对小区的维护、维修人员不足，因此在有些服务上难免有所欠缺。”提到小区的维护、维修问题引起部分业主的不满时，很多物业公司负责人都会表示为难。一位物业公司的负责人介绍说，有一些小区的部分公共设施并不适合北方天气，更有些设施在修建时，被修成与外体装饰连成一体的结构，也给物业的后期维护带来很大困难。
该物业公司负责人还介绍说，有些小区为了美观，在小区广场上设计了室外喷泉，这种设计导致的结果就是，要么喷泉因整体水泥地面下沉导致喷泉与外接水管错位断裂，要么因北方气温过低导致水管冻裂，不仅维修范围涉及过广，即使修好后也挺不过下一个冬天。还有一些景观带里的地灯，如果损坏的是灯头，物业公司可以进行简单维修；如果是地下线路出了问题，想要维修就要更换整根光缆。考虑到地灯对小区内照明影响不大，在物业公司资金紧张的情况下，一般都不会进行维修。
服务项目不明确，出啥事儿都找物业
“很多业主都对物业公司的服务项目有所误解，认为只要是在小区范围内出现的问题都应该归物业管理。”物业公司负责人很无奈地说，物业公司现在的很多服务项目都是“超提纲”的。比如，最常见的业主室内或走廊里电路、管线发生损毁也会要求物业公司免费维修。事实上，按物业管理条例规定，那些属于几户业主自己或共用管线的破损，应该由受益业主们承担费用。
物业公司负责人还介绍说，物业公司除正常的小区卫生和安全方面的服务，还要额外负责小区的二次供水、供电和供暖，这些都要专门的人员和资金进行维护，而向业主收取的费用甚至不够这些设施的基本维护费用，都需要物业公司往里“搭钱”。
饭店、违建管不了，养老、托幼也没招儿
“饭店排风噪音扰民、油烟味大、婚庆放炮噪声扰民，小区私设非法营运的养老院，幼儿园家长接送孩子堵道，有业主在小区内私搭乱建，这些都成了业主拒交费用的理由。”某物业公司李经理表示有很多业主们拒交物业费的理由，都是和物业公司完全无关的。
李经理介绍了几项业主拒交费用的理由，比如卫生部门能管、食品安全部门能管、环保部门也能管，就是不该归物业管的饭店。有业主反映饭店噪音扰民拒交物业费，环卫部门专门过来做过测量，检测结果是噪音不达到整治标准。还有业主因为楼下是养老院，常年不关楼宇门影响居住安全而拒交物业费。有业主因为绿地被其他业主修了简易车库而拒交费。对于这些情况，物业公司一是没有执法权给强停、强拆，二是没有处罚权对其制约，业主以这些理由拒交物业费用实在是没有道理的。
产权不归物业，没有“多余”收益
对于有业主说部分物业公司将小区内公用房屋出租、怀疑公司来钱渠道的情况，某物业公司徐经理表示：小区内所有产权都是开发商出售的，物业公司与之没有任何财务往来。无论小区内房屋租、卖给谁，物业公司都没有一分利益，也没有处置权，绝对不会发生物业公司以公共设置及场所谋利的情况发生。
破解“物业管理难”路在何方？
小区的弃管问题已引起各方关注。日常生活中，人们常常把小区的业主和业委会比作“东家”，把物业管理公司比作“管家”。按理说，“东家”和“管家”都希望所在的小区干净整洁，大家能安居乐业，“东家”放心，“管家”省心，二者目标一致，利益趋同，应该和谐相处。
但是，有的小区居民和物业不但没有和谐相处，物业还弃管了小区。关于物业弃管原因，物业和居民真是“公说公有理，婆说婆有理”。物业说，居民要求高，服务项目多，物业交费率低，公司运营困难，不得不弃管。居民说，物业管理服务难以令人满意，暂时不交费就是督促一下物业搞好服务。像这样的物业和业主各执一词的情形并不鲜见。这样时间长了，就陷入了这样的“恶性循环”：物业公司因物管费交费率低，要么精简服务人员，削减服务项目，以减少开支，维持运转，要么消极怠工，态度冷淡，以示抗议；而业主认为物业公司服务不到位，管理有问题，于是拖欠甚至拒绝交纳物管费。这个问题如果得不到解决，最后的结果只能是物业难以为继弃管，小区无人管陷入混乱。一个巴掌拍不响，造成物业管理陷入“恶性循环”物业和居民各有责任。因此，破解物业管理难的方法，找到物业和业主和谐相处之道就在于物业和业主双方都尽到责任。
破解物业管理难物业首先就要端正自己的态度，履行好职责。物业管理所管理的对象是小区，最终所要服务的对象却是人，因此，物业管理和服务的好坏业主说了算。长久以来，物业公司和业主之间纠纷不断，物业公司在人们心目中形象欠佳的主要原因，还是源于物业公司服务理念没跟上。为了破解物业管理难这个难题，物业从根本上说还在于行业自身的苦练服务内功，把为业主服务作为所有工作的核心，创新服务理念，丰富服务形式，为业主打造“安全、便捷、融洽、舒适”的家园。破解物业管理难，业主就要确立正确的“业主意识”，摆正业主心态。正确的“业主意识”就是业主能够认识到自己不仅是权利方，也是义务方，能够明确自己的权利在哪儿，义务在哪儿。业主要学会换位思考，和物业相互体谅，按规则办事。
除此之外，破解物业管理难，政府规范管理也责无旁贷。破解物业管理难，政府相关管理部门应当有责任，有义务承担起对物管公司的监管，遇到物业公司与业主互相扯皮等问题时，有人抓、有人管、有人问。
本版稿件由本报记者 李 锋 刘红娇 采写
本版图片由本报记者 夏景明 摄
本版策划 咸凯慧
业主VS物业剪不断、理还乱
小区弃管之后……
物业弃管之后，给业主们带来哪些影响，没有物业的小区又该如何维持业主日常生活需求？听一听弃管小区业主们讲述小区被弃管后的生活变化。
垃圾堆成山，方便袋上天
“小区被弃管之后，小区内的垃圾箱就没有人管了，居民的日常生活垃圾一两天就能将垃圾箱堆满。”谈到小区被物业公司弃管给业主的生活带来哪些不便，业主李雨晰表示，最难忍受的就是环境卫生变差。她介绍说，被弃管后的小区，无论是楼道门前还是小区广场周围，垃圾都堆得能将垃圾箱埋起来。一阵大风刮过去，方便袋、纸袋就直接上天了，刮得树枝上、水池里到处都是。有业主受不了这种环境，自己花钱雇人把门前的垃圾清运了出去。
据李雨晰介绍，虽然后来有社区帮助垫付了垃圾清运费用，但也仅仅是定时把垃圾箱里的垃圾清走，小区内四处散落的垃圾，依然占据着小区的各个角落。
推车卖菜进小区，满地菜叶无人理
“我们小区被弃管的事儿大概全辽源市的人都知道了，连推小车卖菜的商贩都知道我们小区没有保安管，直接推车进小区内的广场卖菜。”送小孙子上幼儿园的杨杰老人说，小区弃管最让她担心的就是安保问题。小区里没了保安，什么人都能进来，尤其是小区内幼儿园前的广场，总有家长让孩子在那玩，很不安全。而且广场变成了市场，导致道路拥堵，尤其是孩子放学、大人下班的时候，推车卖东西的小商贩不仅把菜叶子、烂水果扔一地，围着车买东西的人群，让很多业主连车都开不进来。
公用电费没人收，想交还得凑一起
“听说小区要被弃管之后，我第一个担心的就是楼道灯要断电了。”小区业主张先生表示，弃管后他最烦的就是交电费。他介绍说，弃管之后楼道里的灯就停电了，想交费就得大伙齐钱。可谁能有时间、有精力挨家挨户的齐钱呢？现在人住楼大多都认不全邻居，小区弃管导致业主日常生活不方便，有的业主干脆就不回来住了，想要找齐一栋楼的业主交费，根本是不可能的事儿。
张先生非常不满地表示：“物业公司说是因为收费率不高才弃管的，可再怎么样，也不能无视业主的正常权益吧？物业一弃管，业主们没电、没水、没暖气，这让业主的日常生活怎么办？给人打工也没有说辞职就撂挑子不干的，说弃管是不是应该等业主们找来新的物业公司再说？”
收费率不到50%遭弃管，
但交费这50%业主咋办？
“没交物业费就弃管，那我们这些交物业费的业主权益又有谁来维护？”业主仲女士一家入住小区已有近10年，这些年她家从没有拖欠过物业公司的各项费用。年初，物业公司在小区内张贴弃管通知，她看到后特别不满。
走廊用灯等有公共用电收费，打扫卫生有卫生费，小区内停车有停车费，维修还可以申请维修基金。仲女士说，小区物业除去物业费，还会收取水、电、气等其它服务费用。不交费者不提供服务这很正常，但让像仲女士这样每年都按时交纳所有费用的业主，却得到欠费业主般待遇的业主们很难认同。
拒交物业费理由
小区物业收费不足已成为物业管理的“老大难”，但业主们为何拒交物业费，他们对小区物业服务到底多不满意？一起来听一听小区业主们的心声。
四个大门封了三个，巡逻保安没了影
“我们家刚搬进小区时，是有15分钟一巡逻的保安的，小区4个大门也都有人24小时在岗的。可现在呢？4个大门只有西门能走车了，保安没了，就剩一看门的大爷，还是为收停车费的。”吴先生是所在小区内居住有十多年的老业主了，对于所居住小区的安保问题，他一直很不满。
吴先生认为，一个小区的居住环境，最重要的就是安全问题。小区的卫生收拾得再好，工作人员服务态度再亲切，没有安全的环境也全是白扯。
吴先生说：“小区大门没有保安站岗，小区内固定的保安巡逻也全部取消。就冲着这种不安全的居住环境，我就拒交物业费。”
住宅楼下成垃圾场，车停附近遭了殃
“我们小区25号楼附近的垃圾堆都快成小区一景了，天天都有人往那扔垃圾，跟个废品收购站似的，这些东西堆在那儿也不是一天两天了，物业也不说来管管。”业主王先生已经有两年没交物业费了。他说，楼下的卫生环境已经让他无法忍耐，如果物业再不把楼下的垃圾堆给清了，那他还是不会交物业费和卫生费的。
“喷泉”不冒水，“地灯”不见亮
“买房子的时候说得多好啊，小区有广场、有喷泉，绿化景观特别漂亮，为这我家特意花高价钱买得靠近景观带的房子，结果呢？从搬过来就没见喷泉喷过，地灯也没亮几天。最过分的就是长期不清理的小桥水池景观，一到夏天就变成臭水沟，成堆的蚊子和小飞虫出没，简直没法忍受！”业主李先生说起自己拒交物业费的理由时，说自己的房子“买亏”了。本来是为了买个好环境，结果是看着光鲜，住着难受。小区的草坪一到夏天里面满是狗屎，就跟趟“地雷阵”一样。作为维护小区卫生环境的物业公司，是不是该定期清理一下草坪？如果连最基本的小区环境美化都做不好，这样的物业服务很难让人满意。
有车交年费，停车没车位
“小区本来就不是封闭式管理，还不限制外来车辆进出，经常有外面的车停到小区里。而每年物业公司都会收取业主的停车费，结果业主开车回来，停车位却被外来车辆占了位置，自己反倒没地儿停车。”业主王先生对小区物业让外来车辆进小区的情况非常不满，并表示：物业收停车费却没能维护业主的利益，是他拒交物业费的理由。
王先生拒交物业费还有一个原因：物业公司收业主停车费却不能保证车辆的安全。去年，王先生的车停在小区院里被刮伤，王先生跟小区物业讨说法，对方表示：“业主车辆在小区内被偷盗、损毁等情况造成的损失，小区物业概不负责。”当他跟物业公司要求看小区内监控时，才得知小区内的监控就是个摆设，已经坏了好几年了！所以，他才一怒之下，开始拒交物业费用。据王先生讲，像他家小区这样院内摄像头不好使的情况并不少见，很多小区的摄像头都不好使，给小区业主带来很大的安全隐患。
物业开支不透明，钱花哪儿了谁知道
“小区物业除了收物业费，还有水费、电费、卫生费、停车费，得到的却是道路凹凸不平、楼灯时亮时灭、早晨有饭店的炮声当闹钟的居住环境。物业收费的钱到底都花在哪儿了？这个问题很多业主都希望能得到解答。”业主仲女士对于物业公司资金使用情况表示怀疑。据介绍，她的母亲曾听一位已经离职的房管员透露：“在这个物业公司里干没‘钱景’，其实平时收上来的费用不少，结果都让‘上面’给整儿没影了，反而没钱给员工开资。”
对此传言，仲女士虽然半信半疑，但也觉得平时光见着物业公司收钱了，没见着他们往哪儿花。如果物业费用公开透明不就没那么多事儿了？何况她还听人说，物业公司把小区的公共用地租给饭店，收了800多万元。仲女士说：“如果物业公司敢于公开自己的资金运转，多少费用负责维修。只有真正知道物业维修了哪儿、用了多少钱，业主们才会放心地交费。”
部门态度
物业服务质量与收费率不高一直是困扰小区物业服务的难题，也是关系到老百姓生活幸福指数的大事。如何能调解好物业公司与业主之间矛盾，理顺彼此关系，看监管部门如何应对物业公司弃管的问题。
抓紧组建“业委会”，是换是留听民意
“小区物业弃管是我们社区一直在紧密关注的问题，对于小区物业公司和业主之间产生的矛盾，社区请来了双方代表进行商谈，缓解双方情绪，化解彼此矛盾。发生弃管后，社区工作人员主动下到小区，组织筹建业主委员会，并为小区业主垫付了垃圾清运等费用，先保障业主的日常生活，再共同研讨解决的办法。”站前社区党委书记王俊臣对记者介绍社区辖区内有物业公司对小区弃管后，社区所进行的一系列解决办法。
社区首先组织小区业主筹建业主委员会，然后听取广大业主的想法，由业主们决定是选择继续与原物业公司合作，还是选择新的物业公司。此外，站前社区还组织全员深入被弃管小区，制定并下发了业主调查问卷，对业主是否满意物业公司的服务、是否想要更换物业公司、业主是否交纳物业费等相关费用、如不交纳是何原因等问题进行了解，并会将统计出的结果进行公开，一方面了解业主们的心声，另一方面让大家一起来评评理。看看那些不交物业的理由是否合理，如果合理可以要求物业公司改正，而不合理的自然还是该交费。
王书记表示，物业服务质量与物业收费率低是现今常见的问题，到底如何解决小区物业弃管，主要看业主们的想法。但要想根本解决此类物业小区弃管问题，还是要转变业主们一遇问题就拒交费用的错误观念。让大家正确认识到拒交费并不能解决问题，业主与物业也并非是矛盾的双方，而应该是鱼水关系。
不满服务可投诉，监督管理服好务
“物业公司弃管不是极个别问题，也不仅仅是辽源才遇到的问题，而是全国各地都在面临的一个严峻问题。遇到这种情况，我们要做的是督导小区业主尽快组织新的业主委员会，尽快调解各方矛盾，以保障小区业主的日常生活为前提下，协调解决物业和小区业主间的问题。”龙山区物业办梁主任表示，小区弃管仅仅是一时的，在各方的积极努力下，弃管问题终能得到解决。
据梁主任介绍，多数小区发生弃管的主要原因都是物业费收取率低，导致物业公司严重亏损，而原物业公司招不到优秀人才，管理层混乱，导致服务跟不上。业主不满意物业的服务就拒交物业费，物业公司赚不到钱就提供不了服务，如此恶性循环，最终导致物业公司弃管，这也是物业公司与业主间最易出现的矛盾。目前，管理部门所能采取的措施就是督处小区尽快组建业主委员会，再由业委会与物业公司进行协商，是留、是换、还是自治。但即使是换了新的物业公司，如果物业费交费率不高，结果不会有太大区别。
梁主任表示：“小区物业收费率与物业公司服务满意度之间的平衡问题，是导致小区弃管的主要原因。有些业主对居住环境不满意就会拒交物业费，事实上这种解决问题的方法是不明智的。遇到物业服务不到位的情况，正确的流程应该是先向业主委员会反映，由业主委员会出面与物业公司协商，如不能得到解决可以到我们物业办来督促物业公司解决，再不行则到社区反映，也可以集民意要求更换物业公司，这样一层层调解总能将问题解决。”
物业答辩
带着小区业主对小区被弃管的种种不满和疑问，记者采访了弃管小区物业公司的几位主管，他们就业主们反映的问题进行了解答。同时，记者也了解到物业公司的困难和想法。
交费率不足50%，物业公司难坚持
“弃管也是件无奈的选择。物业公司首先是个公司，服务只是我们的商品，收不上来钱公司就无法运转。没有资金维持公司正常运转，也就只能选择及时止损。”某弃管小区的物业公司经理表示，物业公司作出弃管决定实属无奈。物业公司毕竟不是公益性服务，每年物业公司对小区的支出都上百万，公司唯一的收入来源就只有向业主收取物业费。
该经理介绍说，如果是少量的亏损，一般物业公司都会自行想办法维持。可一旦小区的物业费交纳不足50%，那任何物业公司都难以坚持下来。该物业公司负责人给大家算了这样一笔账：十年前辽源的物业费平均是每平方米0.4元，比较满足公司运营需求，至少可为员工提供人均工资1000多元，在当时的条件下可以雇佣到平均年龄不到30岁的员工。以目前全市的物业费平均每平方米0.6元价格来说，所能提供的人均工资不足2000元，按辽源目前的消费水平与收入情况，能雇佣到的员工年龄在50岁以上。尤其是负责安保、维修等职业的人员流动大，很难招到满意的员工。收入和人员都是公司运转的重要因素，在物业费交费率不高、无法雇佣到高素质员工的情况下，如果公司不能良性运营，反倒一直往里贴钱，那么物业公司只能选择中止服务。
维护小区费用高，维护维修人员少
“很多物业小区都是有着十多年历史的‘老旧’小区，道路、管线等很多地方都需要进行维修。物业公司对小区的维护、维修人员不足，因此在有些服务上难免有所欠缺。”提到小区的维护、维修问题引起部分业主的不满时，很多物业公司负责人都会表示为难。一位物业公司的负责人介绍说，有一些小区的部分公共设施并不适合北方天气，更有些设施在修建时，被修成与外体装饰连成一体的结构，也给物业的后期维护带来很大困难。
该物业公司负责人还介绍说，有些小区为了美观，在小区广场上设计了室外喷泉，这种设计导致的结果就是，要么喷泉因整体水泥地面下沉导致喷泉与外接水管错位断裂，要么因北方气温过低导致水管冻裂，不仅维修范围涉及过广，即使修好后也挺不过下一个冬天。还有一些景观带里的地灯，如果损坏的是灯头，物业公司可以进行简单维修；如果是地下线路出了问题，想要维修就要更换整根光缆。考虑到地灯对小区内照明影响不大，在物业公司资金紧张的情况下，一般都不会进行维修。
服务项目不明确，出啥事儿都找物业
“很多业主都对物业公司的服务项目有所误解，认为只要是在小区范围内出现的问题都应该归物业管理。”物业公司负责人很无奈地说，物业公司现在的很多服务项目都是“超提纲”的。比如，最常见的业主室内或走廊里电路、管线发生损毁也会要求物业公司免费维修。事实上，按物业管理条例规定，那些属于几户业主自己或共用管线的破损，应该由受益业主们承担费用。
物业公司负责人还介绍说，物业公司除正常的小区卫生和安全方面的服务，还要额外负责小区的二次供水、供电和供暖，这些都要专门的人员和资金进行维护，而向业主收取的费用甚至不够这些设施的基本维护费用，都需要物业公司往里“搭钱”。
饭店、违建管不了，养老、托幼也没招儿
“饭店排风噪音扰民、油烟味大、婚庆放炮噪声扰民，小区私设非法营运的养老院，幼儿园家长接送孩子堵道，有业主在小区内私搭乱建，这些都成了业主拒交费用的理由。”某物业公司李经理表示有很多业主们拒交物业费的理由，都是和物业公司完全无关的。
李经理介绍了几项业主拒交费用的理由，比如卫生部门能管、食品安全部门能管、环保部门也能管，就是不该归物业管的饭店。有业主反映饭店噪音扰民拒交物业费，环卫部门专门过来做过测量，检测结果是噪音不达到整治标准。还有业主因为楼下是养老院，常年不关楼宇门影响居住安全而拒交物业费。有业主因为绿地被其他业主修了简易车库而拒交费。对于这些情况，物业公司一是没有执法权给强停、强拆，二是没有处罚权对其制约，业主以这些理由拒交物业费用实在是没有道理的。
产权不归物业，没有“多余”收益
对于有业主说部分物业公司将小区内公用房屋出租、怀疑公司来钱渠道的情况，某物业公司徐经理表示：小区内所有产权都是开发商出售的，物业公司与之没有任何财务往来。无论小区内房屋租、卖给谁，物业公司都没有一分利益，也没有处置权，绝对不会发生物业公司以公共设置及场所谋利的情况发生。
破解“物业管理难”路在何方？
小区的弃管问题已引起各方关注。日常生活中，人们常常把小区的业主和业委会比作“东家”，把物业管理公司比作“管家”。按理说，“东家”和“管家”都希望所在的小区干净整洁，大家能安居乐业，“东家”放心，“管家”省心，二者目标一致，利益趋同，应该和谐相处。
但是，有的小区居民和物业不但没有和谐相处，物业还弃管了小区。关于物业弃管原因，物业和居民真是“公说公有理，婆说婆有理”。物业说，居民要求高，服务项目多，物业交费率低，公司运营困难，不得不弃管。居民说，物业管理服务难以令人满意，暂时不交费就是督促一下物业搞好服务。像这样的物业和业主各执一词的情形并不鲜见。这样时间长了，就陷入了这样的“恶性循环”：物业公司因物管费交费率低，要么精简服务人员，削减服务项目，以减少开支，维持运转，要么消极怠工，态度冷淡，以示抗议；而业主认为物业公司服务不到位，管理有问题，于是拖欠甚至拒绝交纳物管费。这个问题如果得不到解决，最后的结果只能是物业难以为继弃管，小区无人管陷入混乱。一个巴掌拍不响，造成物业管理陷入“恶性循环”物业和居民各有责任。因此，破解物业管理难的方法，找到物业和业主和谐相处之道就在于物业和业主双方都尽到责任。
破解物业管理难物业首先就要端正自己的态度，履行好职责。物业管理所管理的对象是小区，最终所要服务的对象却是人，因此，物业管理和服务的好坏业主说了算。长久以来，物业公司和业主之间纠纷不断，物业公司在人们心目中形象欠佳的主要原因，还是源于物业公司服务理念没跟上。为了破解物业管理难这个难题，物业从根本上说还在于行业自身的苦练服务内功，把为业主服务作为所有工作的核心，创新服务理念，丰富服务形式，为业主打造“安全、便捷、融洽、舒适”的家园。破解物业管理难，业主就要确立正确的“业主意识”，摆正业主心态。正确的“业主意识”就是业主能够认识到自己不仅是权利方，也是义务方，能够明确自己的权利在哪儿，义务在哪儿。业主要学会换位思考，和物业相互体谅，按规则办事。
除此之外，破解物业管理难，政府规范管理也责无旁贷。破解物业管理难，政府相关管理部门应当有责任，有义务承担起对物管公司的监管，遇到物业公司与业主互相扯皮等问题时，有人抓、有人管、有人问。
本版稿件由本报记者 李 锋 刘红娇 采写
本版图片由本报记者 夏景明 摄
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