从居者“忧”其屋到居者“优”其屋
从居者“忧”其屋到居者“优”其屋
——我市老旧小区改造走访见闻
本报记者 王茵
改造后的教师新村小区焕然一新。 本报记者 夏景明 摄
上世纪九十年代，是我市保障性住房建设高峰期。这期间，部分城市居民告别了冬冷夏闷的平房，住上了冬暖夏凉的供热楼。
然而，经过二三十年的岁月变迁，当年那些供热楼延至今日多已成为失修失护失管、市政设施不完善、社会服务功能不健全的老旧“弃管”小区。
按照市委、市政府相关部署，我市计划自2019年起，利用三年时间对全市110个老旧小区进行全面改造，共涉及楼房1620栋、居民10.25万户。
3月19日，记者跟随市住建局物业管理办公室工作人员，深入2019年实施改造的老旧小区探访。
“改造得属实不错……”
仲春时节，阳光温暖而明媚。
在教师新村南门，漆得油黑发亮的铁艺大门将机动车阻隔在了门外。
走进门，映入眼帘的是平坦的板油路、整齐的步道砖、新颖别致的太阳能路灯。统一施划的停车泊位上，各种车辆停放得规规矩矩。就连路面上偶尔出现的各类管道井井盖，也都经过细心处理，板板正正、利利索索。
在西四号楼楼头，两位晒着太阳唠着家常的大哥和记者聊了起来：“咱这小区一共10栋楼，现在咱站着的是一条从南到北的主路，路两侧东西各5栋楼。”说这话的大哥告诉记者，自己叫万忠信，住西四号楼。
“小区这回改造完，可比原来强了很多！看见这路没？都是新修的，还有硬覆盖，也都是重新铺的，你再看那儿……”万忠信一边说，一边手指着前面一片刚刚平整出的空地：“那儿原来是私搭的各种棚子，还有左一块儿右一块儿的小片荒，如今都被规整出来，听说要建个小广场呢。”
和万大哥一起的，是西二号楼的张原昌。看到记者和万忠信聊得热闹，他抿着嘴，笑容溢在脸上：“要我说啊，最方便的是这路灯，属实不错。”
正说着，旁边又一位大哥走过，听到在聊小区改造的事儿，不由得停下脚步：“除了路面和路灯，这下水改得也挺好啊。”
大哥说，自己叫历文忠，也住西四号楼：“早前这一楼的厕所经常堵；就算不堵，那味儿也老大了。这回下水重新做完可是太好了，再也闻不到异味了。”
“这次老旧小区改造主要包括房屋功能、基础设施、居住环境、公共服务四个方面。”随行的物业办相关负责人李海泽表示。
据李海泽介绍，2019年我市选出了15个老旧小区作为改造试点，包括拆除各类违章建筑物和违章设施，清理杂物，补植绿化苗木；维修屋面防水、修复楼道灯、楼宇门、屋檐、台阶、楼梯扶手等，以及道路修缮，小区内的水、电、气、供暖、排水、通讯、有线电视等各种管线设施和计量设施维修改造；扩大燃气管网覆盖率，修建综合管沟、线槽，实施雨污分流改造；建设停车场、施划停车泊位等。
“要是能长久坚持就好了……”
在位于县医院北侧的安居小区，除了修路铺砖、下水改造、安装路灯，还在重要地块儿安装了三十多个监控摄像头。
李海泽告诉记者，此次老旧小区改造，他们按照市委、市政府要求，采取问需于民、问策于民的方式，共发出入户调查表、居民改造需求表、缴费承诺书15000余份。先后召开座谈会16次，与小区业主、居民代表对话交流，交代小区改造的背景、改造项目内容，听取大家的意见建议。
“这个小区共22栋楼，其中1栋为县医院家属楼，此次我们一并进行了改造，并准备统一进行管理。”李海泽说：“由于小区面积大、楼房坐落相对分散、出口多、人员结构复杂且多为租住户，在征询意见时，有业主提出安装监控摄像头，我们采纳了这一建议。”
和李海泽聊天的过程中，记者注意到了住宅楼体周围和楼道内密密匝匝捆在一起的各种管线和线箱。
“这是我们下一步要做的工作。”李海泽说：“把这些‘蜘蛛网’从‘天上’转入‘地下’，在前期改造设计方案中已预留了管沟，也与管线所属单位进行了沟通，重新铺设新管线后再将老管线拆除，实现移动、电信、网通、吉视传媒四网合一，并为未来的5Ｇ开通预留了空间。同时对楼道内的各类管线也进行统一设计改造。”
在小区开食杂店的毕洪涛说起改造的事儿，话多了起来：“这小区太乱，目前改造得是挺好的，也真心高兴，要是以后能封闭起来就更好了。再就是私搭乱建、杂物堆放整治力度还可以再大些。”
指着不远处停着的一辆僵尸车，毕洪涛颇为气愤：“看见前面那个破车架没？那都老多年了，清走就完了，整立正儿的，这破玩意搁在那儿多难看。”
拆违、封闭管理。对于居民和业主的这份期待，李海泽说，今年大规模的拆违行动已经开始了，小区封闭也正在组织实施过程中，工程队已经开始进驻，最迟到10月份，这个小区就可完成全部改造工作。
不过，交流中，毕洪涛还有着另一份担心，“不知道这样的环境能不能长久？咱这地方的人啊，素质有高有低，自己都不知道保持和爱惜，物业费交得也不好，下一步管理要跟上来也许能好些。”
“我们正在探索风险共担、捆绑式发展体制机制”
毕洪涛担心的，也正是党委、政府在老旧小区改造工作中认真谋划和思考的问题。采访中记者了解到，此次老旧小区改造工作，我市探索实施的是“建管合一、风险共担、利益捆绑”的运营模式，坚持“以建促管、建管并重”原则，充分发挥融资平台优势，将融资公司、社会资本、社区、物业公司有机结合，建立“融资、建设、运营、管理”，即“建设单位（投资方）+施工单位+原国有房屋管理部门和社区共同参与”、全流程一体化长效管理模式，明确了老旧小区物业运维管理期为15年。
围绕后期运营管理，拟采取可利用收益权出售方式，即特许经营权、广告经营权、停车收费权、公共区域租赁收益权等收益补充建设资金及后续管理资金。同时，市住建局物业行业管理部门对项目建设、运营、管理实行绩效考核全覆盖，定期进行绩效目标考核，将绩效考核结果与建设资金付费挂钩，实现对工程质量、后期运营的全程监督，确保项目质量、运营效率和管理延续性，最终实现项目运营有收益、管理可持续的目标。
在地税局对过，是建成已30多年的东吉小区，该小区被列入今年的改造计划。记者到来时注意到，小区拆违工作已经启动，彩钢房、公告栏等施工暂设也已陆续进入。
据了解，2020年我市计划改造老旧小区28个、234栋住宅楼，涉及居民12622户，建筑面积85.89万平方米。
3月20日，老旧小区改造已全面复工，开工前准备工作已就绪。结合疫情防控需要，对小区先行实施封闭，封闭过程中，充分征求了物业管理单位、属地社区及部分居民代表建议、意见，反复修改小区封闭方案，形成了最终封闭改造方案。