辽源市物业管理暂行办法（摘选）

    《辽源市物业管理暂行办法》已经2014年2月19日市政府七届十次常务会议讨论通过，现予发布。

    市长 金育辉
    2014年3月13日

    第一章 总则
    第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他管理人的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》（省政府第203号令）等有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。
    第二条　本办法适用于本市市区内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
    第三条　物业管理活动应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理及政府监督的原则。
    第四条　建立完善市、区、社区三级物业管理体制。
    （一）市物业行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。其主要职责是：
    1. 贯彻执行物业管理的法律法规，执行国家物业管理的有关规定，制定物业管理的相关制度。
    2. 负责物业服务企业资质审核、住宅专项维修资金、物业维修保证金、物业服务合同履约保证金的监督管理工作。
    3. 负责全市物业管理小区达标考核工作。
    4. 协调、指导物业交付使用的资料查验工作。
    5. 负责受理物业管理信访，调解处理纠纷，查处物业管理违法行为。
    6. 负责对物业服务企业或其他管理人的成员进行物业管理法律法规及相关知识的培训。
    7. 指导、协调县、区物业行政主管部门的物业管理工作。
   下设物业和住房维修资金管理中心负责日常工作。
   （二）区物业行政主管部门负责本辖区物业管理工作。主要职责是：
    1. 负责贯彻执行物业管理的法律、法规和规章。
    2. 负责指导社区开展物业监督管理工作。
    3. 负责划分物业管理区域。
    4. 负责物业交付使用资料查验、物业承接验收及物业竣工验收。
    5. 参与物业维修保证金、物业服务合同履约保证金使用的监督管理工作。
    6. 负责指导、监督物业服务企业、业主大会、业主委员会的工作，接受业主委员会备案事项。
    7. 负责受理物业管理投诉，查处物业管理违法、违规行为。
   （三）社区对辖区物业管理活动应履行以下职责：
    1. 组织业主召开首次业主大会会议，指导业主委员会换届工作。
    2. 监督、指导、检查物业服务企业、业主大会、业主委员会的物业管理工作。
    3. 对违反物业管理法律、法规的行为实行劝阻、制止并向有关部门报告。
    4. 调解物业管理活动纠纷。
    5. 负责未成立业主委员会住宅小区申请使用物业专项维修资金组织工作。
    6. 依法组织区域内无管理单位的小区（楼）业主开展自治管理工作。
    第五条　相关部门在物业管理活动中依照法律规定履行下列职责：
    住建部门负责物业保修期限和保修范围内的质量保修责任、物业质量的监督管理；负责核定、验收物业管理用房等配套设施是否按照批准的规划设计配建的监督管理。
    公用部门负责物业管理区域内供水、排水、供热、燃气等配套设施的移交、运行及维修、安全服务的监督管理。
    公安部门负责对物业管理区域内违反《治安管理处罚法》及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为的监督管理；加强保安员、暂住人口管理；监督指导物业企业落实人防、物防、技防措施；负责物业服务企业及居民住宅区消防监督管理。
    价格行政主管部门负责制定物业服务收费办法，定期公布物业服务收费政府指导价格，受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷，查处价格违法行为。
    市容环境管理部门负责物业管理区域内擅自改、扩建和增建违章建（构）筑物、拆改、变动建筑主体和承重结构、改变住宅外立面等违法行为的查处。临街占道、户外广告、牌匾、门面装饰等监督管理；乱倒建筑及生活垃圾；生活废弃物的收集、运输的监督管理。
    工商部门负责物业服务企业注册，核发营业执照，依法对企业经营行为进行监督管理。
    环保部门负责物业管理区域内经营场所排放油烟污染，生产、建筑噪声扰民等行为的监督管理。
    质监部门负责电梯等特种设备的安全监察；督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处违规安装、改造、维修和使用的行为；调查处理特种设备事故。
    卫生计生部门负责住宅区域内供水的卫生监督管理。
    教育、民政、人社、文广新、卫生计生、食品药品监管、工商等部门审批物业管理区域内的经营场所时，应当查验相邻业主同意改变住宅、车库用途的书面意见及有关部门的批准文件。
    第六条至第八条（略）
    第二章　业主及业主大会
    第九条至第二十二条（略）
    第三章　物业服务企业管理
    第二十三条　物业服务企业取得资质证书后，应当在资质等级范围内从事物业管理活动。
    物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更时，应当在营业执照变更后15日内办理资质变更手续。
    物业服务企业资质证书必须在物业服务企业办公场所明示。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。
    第二十四条　物业服务企业的专业管理人员，应当取得国家或者行业相应规定的职业资格证书后，方可从事物业管理活动。
    职业资格证书不得涂改、出租、出借、转让。
    第二十五条　物业服务企业应当向市物业行政主管部门交纳物业服务合同履约保证金。标准为物业服务项目三个月的物业服务费用。
    物业服务企业交纳物业服务合同履约保证金后，市物业行政主管部门向物业服务企业出具物业服务合同履约保证金交纳证明。
    第二十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，违反物业服务合同，有下列行为之一的，由业主申请，经市、区物业行政主管部门审查核实后，扣减物业服务合同履约保证金。
    （一）未返还向业主收取的服务期限以外的物业服务费的。
    （二）未按合同约定的标准提供服务的。
    （三）擅自撤出物业服务项目的。
    （四）违反规定向业主收取不应该收取的费用的。
    （五）损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备的。
    第二十七条至第三十二条（略）
    第四章　前期物业管理
    第三十三条　前期物业管理是指新建住宅物业及非住宅物业尚未召开首次业主大会会议之前，由开发建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理活动。
    选聘的物业服务企业按照物业服务收费标准提供相应的物业服务。
    开发建设单位销售物业时，承诺的物业服务标准和物业服务收费标准必须明确告知业主。在承诺的期限内不得擅自降低物业服务标准、提高物业服务收费标准。
    第三十四条至第四十五条（略）
    第五章　物业服务管理
    第四十六条至第五十一条（略）
    第五十二条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
    住宅项目物业服务收费实行政府指导价；非住宅项目物业服务收费实行市场调节价。
    价格行政主管部门应当会同物业行政主管部门根据物业管理服务等级标准、物业服务成本等因素，制定相应的政府指导价格并定期公布，形成物业服务费随着物业服务成本变化而定期调整的机制。
    第五十三条　物业服务费收取具体标准应当在前期物业服务合同或者物业服务合同中约定，并在物业管理区域内显著位置或者收费地点予以公示。
    通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理的，以中标文件确定的收费标准为物业服务费用的具体标准。
    其他方式选聘物业服务企业实施物业管理的，业主、业主委员会根据物业管理服务政府指导价格协商确定物业服务费用具体标准。业主、业主委员会与物业服务企业难以协商确定的，由双方提出书面申请，报当地价格行政主管部门，由价格行政主管部门与物业行政主管部门核定。
    第五十四条　物业服务成本或者物业服务支出构成，主要包括：
    （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
    （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
    （三）物业管理区域绿化养护费用、治安秩序维护费用。
    （四）物业管理区域内的保洁费用。
    （五）办公费用。
    （六）物业服务企业固定资产折旧。
    （七）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
    （八）经业主同意的其他费用。
    第五十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供物业服务。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务费用由双方约定。
    业主因为房屋自用部位损坏、房屋质量等问题或者违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业在物业管理区域内显著位置对业主欠缴情况予以公示催缴或通知业主所在工作单位协助催缴；逾期仍不交纳的，将其欠费行为列入我市个人信用信息档案不良记录中，在新闻媒体上滚动播出欠费情况，并依法通过仲裁或诉讼方式解决。到人民法院提起诉讼的，人民法院应建立速裁机制依法予以受理。
    物业使用人应当在与业主签定的物业租赁合同中，约定缴纳物业服务费用的方式、主体。业主承担缴费连带责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
    第五十六条　业主办理入住手续后，应当承担其后发生的物业服务、采暖等相关费用。物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位交纳。物业所有权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
    居民居住的物业管理区域公共照明、电梯及物业管理用房使用的水、电、气、热费按住宅价格标准收取。物业管理用房须经市物业行政主管部门与水、电、气、热经营部门共同确认后，方可按住宅价格标准收取。
    第五十七条　建立物业管理考评体系。
    （一）物业管理纳入目标责任制。把物业管理工作作为年度目标考核的一项重要内容，纳入到市政府与各区政府、辽源经济开发区管委会和各相关部门签定的目标责任书中，综合进行考评。
    （二）建立对区的监督检查制度。市物业行政主管部门要根据我市物业管理工作的现状，制定对各区、辽源经济开发区物业管理工作的量化评比标准，定期监督检查其对物业服务企业的考核实施情况，并作为年终考评的重要依据。
    （三）建立对物业服务企业的巡查制度。各区、辽源经济开发区要加强对物业服务企业的监管力度，建立物业服务质量、收费项目和收费使用情况的半年巡查制度，检查结果记入企业信用档案。对确有问题拒不整改的企业予以公示。
    第六章　物业的使用与维护
    第五十八条至第六十五条（略）
    第六十六条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等经营管理单位，应当按照下列规定依法承担物业管理区域内相关管网、管线和设施设备维修、养护的责任。
    （一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备。
    （二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）。
    （三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备。
    （四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备。
    （五）业主物业区域外排水井及以外的排水设施设备。
    （六）通讯设施至用户终端由通讯单位管理维护。
    （七）有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位管理维护。
    第六十七条　未封闭的物业管理区域内的环境卫生，由环卫部门负责。封闭的物业管理区域内的环境卫生，由物业服务企业或者其他管理人负责，垃圾清运由环卫部门负责。
    第六十八条　城市供水经营单位应当保证物业管理区域内给水管网与城市供水管网接口处供水压力达到国家规定标准；达不到国家规定标准，需进行二次供水的，不得收取二次供水费用。
    供水经营单位供水压力达到国家规定标准，仍需进行二次供水，供水经营单位收取二次供水费的，由其承担二次供水责任。
    第七章　住宅专项维修资金
    第六十九条　住宅专项维修资金实行“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则。
    住宅专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。电梯专项维修资金用于保修期满后电梯的维修、更新和改造。
    第七十条　商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
    第七十一条　商品房买受人应按当地上一年度住建部门核准的物业建筑安装工程每平方米造价7%的比例交存住宅专项维修资金。
    设电梯的房屋，由建设单位按照业主拥有房屋专有建筑面积每平方米30元的标准，一次性交存属业主所有的电梯专项维修资金。
    出售公有住房按下列规定交存住宅专项维修资金：
    1. 业主按照所拥有的建筑面积房改成本每平方米2%。
    2. 售房单位按照多层不低于售房款的20%、高层不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取。
    第七十二条至第七十九条（略）
    第八十条　未按照规定建立住宅专项维修资金的，发生共用设施设备大中修、更新改造时，由业主委员会或者社区组织实施，所需费用按照受益业主专有部分建筑面积的比例承担。
    第八十一条　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
    （一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。
    （二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管网、管线和设施设备的维修、养护费用。
    （三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。
    （四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费中支出的日常维修、养护费用。
    第八章　物业管理投诉
    第八十二条　市物业行政主管部门应当建立物业管理投诉分级受理制度。
    业主委员会应当受理业主、物业使用人有关物业管理的投诉。业主委员会不能解决或者认为应当向物业行政主管部门投诉的，向所在地市、区物业行政主管部门投诉。
    投诉人对所在地物业行政主管部门处理不服的，可以向上一级行政主管部门投诉。
    第八十三条　市、区物业行政主管部门对下列投诉不予受理：
    （一）投诉要求不明确的。
    （二）投诉人与被投诉人已达成调解协议并已执行的。
    （三）依法属于其他部门处理范围的事项。
    （四）投诉人要求财产和人身损害赔偿的。
    （五）未缴纳物业服务费用的。
    （六）不符合法律法规有关规定的。
    第九章　附则
    第八十四条　本办法所称共用部位，是指根据法律法规的规定和房屋买卖合同的约定，由单幢内业主或者单幢内业主及与之结构相连的业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
    本办法所称共用设施设备，是指根据法律法规的规定和房屋买卖合同的约定，由业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场、车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
    第八十五条　对于违返本办法之规定，依据《物业管理条例》（国务院令第379号）和《吉林省物业管理办法》（省政府令第203号）规定执行。
    第八十六条　本办法由市住房和城乡建设局负责解释。
    第八十七条　本办法自发布之日起施行。